Dispositif
"Robien"
FS066 - "Robien recentré" :
logements neufs et logements anciens réhabilités
Le décret du
10 août 2006
pris en application de la loi portant "Engagement
national pour le logement" (publié
au Journal Officiel le 16 août 2006)
et l’arrêté du même
jour procèdent à la réforme
du dispositif Robien (désormais dénommé
« Robien classique ») créé
en 2003.
Décret n°
2006-1200 du 29 septembre 2006
A compter du 1er septembre
2006 (voir précisions sur les opérations
concernées ci-après), le dispositif
Robien est recentré, pour encourager
la production de logements locatifs libres
dans les zones au marché immobilier
le plus tendu.
Un nouveau dispositif
(le « Borloo neuf » ou «
Borloo populaire ») en faveur de l’investissement
locatif intermédiaire dans le neuf
ou ancien à réhabiliter est
créé.
Les objectifs...
L’objectif est
de réorienter l’investissement
locatif dans le logement neuf en suivant deux
priorités :
- recentrer la production
de logements "Robien" sur les agglomérations
les plus tendues,
- répondre aux
besoins des ménages aux revenus modestes
et moyens grâce au « Borloo neuf
».
Les principales conditions...
Le logement doit être
loué nu pendant 9 ans à titre
de résidence principale.
Le loyer au m²
est plafonné.
Les modifications...
- Les modalités
de l’amortissement sont modifiées
- La durée de
l’engagement ne peut être prorogée
au-delà de 9 ans pour le « Robien
recentré »
- Le zonage est plus
précis, avec la division de la zone
B en deux zones B1 et B2
- Les plafonds des
loyers sont abaissés dans les zones
les moins tendues
Les investissements
réalisés avant le 1er septembre
2006 peuvent continuer à bénéficier
du « Robien classique » , pour
lequel ces modifications ne s’appliquent
pas. Néanmoins, les investissements
réalisés à compter du
1er janvier peuvent également, au choix
du contribuable, bénéficier
du « Borloo neuf ».
Les différences
essentielles entre le Borloo neuf («
populaire ») et le Robien recentré...
- le « Robien
recentré » est fiscalement moins
avantageux : l’amortissement est limité
à 50% du montant de l’investissement,
sur 9 ans. Le propriétaire peut louer
sans limite de revenus du locataire.
- le « Borloo
neuf » est fiscalement plus attractif
: la déduction au titre de l’amortissement
peut atteindre 65% sur 15 ans du prix d’acquisition
ou de revient global du logement. Une déduction
fiscale de 30% sur les revenus bruts est applicable.
En contrepartie, les loyers sont plafonnés
à 20% en-dessous de ceux du «
Robien recentré » et le locataire
doit respecter des plafonds de ressources.
Les points communs...
Juridiquement, le «
Borloo neuf » est une option au dispositif
« Robien recentré » : les
contraintes et les avantages applicables au
dispositif « Robien recentré
» (nature des opérations éligibles,
affectation à la location, amortissement
pendant la première année...)
le sont également au dispositf «
Borloo neuf », mais certaines contraintes
et certains avantages sont accentués.
En outre, le « Borloo neuf » est
applicable dès le 1er janvier 2006,
tandis que le « Robien recentré
» n’est applicable qu’à
compter du 1er septembre 2006.
Le « Borloo neuf
» et le « Robien recentré
» reposent sur le même zonage
géographique (arrêté du
10 août 2006).
Nb : la zone B est
désormais partagée en deux zones
B1 et B2.
***
Robien Recentré
(applicable à
partir du 1er septembre 2006 article 40 de
la loi ENL )
1) Bailleurs concernés
2) L’engagement du propriétaire
bailleur
3) Opérations concernées
4) Conditions relatives au loyer
5) Conditions relatives aux locataires
6) L’avantage fiscal
7) Obligations déclaratives des propriétaires
bailleurs
8) Non respect des engagements
9) Cas des SCPI
1) Bailleurs concernés
Il s’agit des
bailleurs, personnes physiques, imposables
dans la catégorie des revenus fonciers.
L’immeuble peut également être
la propriété d’une société
non soumise à l’impôt sur
les sociétés, les revenus de
ces immeubles étant alors imposés
entre les mains des associés dans la
catégorie des revenus fonciers (SCI
ou toutes autres sociétés de
personnes). Le bénéfice de l’avantage
fiscal n’est pas admis en cas de démembrement
de la propriété, sauf lorsque
le transfert de la propriété
du bien ou le démembrement résulte
du décès de l’un des époux
soumis à imposition commune. Dans ce
cas, le conjoint survivant peut demander la
reprise du dispositif à son profit
pour la période restant à courir.
2) L’engagement
du propriétaire bailleur
Le propriétaire
bailleur doit prendre l’engagement de
louer le logement nu, pendant une durée
de 9 ans. Le logement doit constituer la résidence
principale du locataire. La location devra
prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement
de l’immeuble ou de son acquisition si
celle-ci est postérieure.
Les avantages fiscaux
ne s’appliquent que sur demande du contribuable.
L’option doit être exercée
lors du dépôt de la déclaration
de revenus de l’année d’achèvement
de l’immeuble ou de son acquisition si
elle est postérieure ; elle est irrévocable.
La durée de l’engagement de location
est de neuf ans au moins, la location devant
prendre effet dans les douze mois de l’achèvement
de l’immeuble ou de son acquisition si
elle est postérieure.
3) Opérations
concernées
Ce régime ne
concerne que les propriétés
urbaines (sont exclues les propriétés
rurales, c’est-à-dire les constructions
faisant partie intégrante d’une
exploitation agricole) situées en France
(métropole et DOM).
Le bénéfice de cette mesure
ne peut être cumulé pour un même
logement avec la réduction d’impôt
au titre de l’investissement dans les
DOM.
Il peut s’agir
de :
- logements neufs ou en l’état
futur d’achèvement acquis à
compter du 1er septembre 2006 ;
- logements que le
contribuable a fait construire et qui font
l’objet, à compter du 1er septembre
2006, d’une déclaration d’ouverture
de chantier ;
- locaux affectés
à un autre usage que l’habitation
et transformés en logements acquis
à compter du 1er septembre 2006 ;
- de logements qui
ne satisfont pas aux conditions de décence
et qui font l’objet de travaux de réhabilitation
définis par arrêté permettant
aux logements d’acquérir des performances
techniques voisines de celles des logements
neufs (arrêté du 19.12.03) acquis
à compter du 1er septembre 2006.
Le bénéfice
de l’avantage est réservé
à la location à usage d’habitation
principale du locataire (il est interdit au
bailleur de louer à titre de résidence
secondaire ou de se réserver une période
de jouissance durant l’année).
4) Conditions relatives
au loyer
Le loyer doit être
inférieur à un plafond réglementé,
qui dépend de la zone géographique
d’implantation du logement.
_
Calcul du loyer (par
m ²)
Pour les baux conclus
en 2008 les plafonds de loyers mensuels (charges
non comprises) par mètre carré
sont les suivants :
Zone A : 21,02 €
Zone B1 : 14,61 €
Zone B2 : 11,95 €
Zone C : 8,76 €
La surface à
prendre en compte est la surface habitable
augmentée de la moitié des annexes
dans la limite de 8 m² (cave, cellier,
balcon...).
Exemple : vous louez
à Lyon (zone B1) un logement neuf d’une
surface habitable de 65 m2 avec une cave de
4m2 et un balcon de 8 m2. La surface de référence
est égale à 65 + 12/2 = 71 m2.
Le loyer mensuel ne pourra dépasser
le produit plafond par m² de la zone
B1 par cette surface.
Les zones géographiques
sont fixées par l’arrêté
du 10 août 2006 modifiant le précédent
arrêté du 19 décembre
2003.
Ces plafonds sont relevés
chaque année au 1er janvier, dans la
même proportion que la variation de
l’indice de référence des
loyers publié par l’Institut National
de la Statistique et des Etudes Economiques,
prise en pourcentage et deux chiffres après
la virgule, à un niveau arrondi au
centime d’euro supérieur.
5) Conditions relatives
aux locataires
Il n’y a pas de
condition de ressources du locataire. Pour
le bénéfice de la déduction
au titre de l’amortissement, le titulaire
du bail doit être une personne physique
autre que le propriétaire ou un membre
de son foyer fiscal. Sous cette réserve,
il peut s’agir d’un ascendant ou
descendant du contribuable.
Le logement peut être
loué à un organisme public ou
privé qui le donne en sous-location
nue à usage d’habitation principale
à la condition qu’il ne fournisse
aucune prestation hôtelière ou
parahôtelière. L’administration
fiscale admet que ces prestations pourront
être fournies par une filiale de la
société qui prend à bail
le logement. Dans cette hypothèse,
le loyer mensuel de chacun des baux conclus
entre, d’une part, le propriétaire
du logement et la personne morale et, d’autre
part, la personne morale et l’occupant
du logement ne doivent pas excéder
les plafonds de loyers fixés réglementairement.
6) L’avantage
fiscal
Il consiste en une
déduction au titre de l’amortissement
du prix initial d’acquisition ou de construction
du logement. Le propriétaire peut déduire
de ses revenus fonciers un amortissement égal
à :
- 6% du prix d’acquisition
du logement pendant les sept premières
années,
- 4% de ce prix pour
les deux années suivantes.
L’engagement et
par conséquent l’avantage fiscal
ne peuvent être prorogés au-delà
de neuf ans.
Au total, le bailleur
est donc en mesure d’amortir 50% du coût
d’acquisition du logement. En cas d’acquisition
de locaux affectés à un autre
usage que l’habitation et transformés
en logements ou de logements qui ne satisfont
pas aux conditions de décence et qui
font l’objet de travaux de réhabilitation,
la déduction au titre de l’amortissement
est calculée sur le prix d’acquisition
des locaux augmenté du montant des
travaux de transformation ou de réhabilitation.
La période d’amortissement
débute le premier jour du mois de l’achèvement
de l’immeuble ou de son acquisition si
elle est postérieure. Les travaux de
reconstruction et d’agrandissement ultérieurs
donnent lieu à l’application d’une
déduction au titre de l’amortissement
au même taux que l’investissement
initial, si un nouvel engagement de location
de 9 ans est conclu. Les dépenses résultant
de travaux d’amélioration ultérieurs
sont déduites obligatoirement sous
forme d’un amortissement égal
à 10% du montant de la dépense
pendant dix ans.
Le plafond annuel d’imputation
du déficit foncier sur le revenu global
est de 10 700 euros.
7) Obligations déclaratives
des propriétaires bailleurs
I Justificatifs à
fournir à l’occasion de tout investissement
Pour bénéficier
de la déduction au titre de l’amortissement,
le bailleur doit joindre à sa déclaration
de revenus de l’année d’achèvement
ou de son acquisition si elle est postérieure
:
- la déclaration
d’option conforme à un modèle
type.
- l’engagement de louer le logement nu
à usage d’habitation principale
pendant une durée de neuf ans selon
un modèle type. Cet engagement est
accompagné d’un certain nombre
de justificatifs (copie du bail, montant du
loyer mensuel).
_
II Les obligations
particulières concernant les opérations
d’acquisition réhabilitation de
logements.
A-Justificatifs avant
travaux
Le propriétaire
doit justifier que le logement ne répond
pas aux caractéristiques de la décence.
Pour en justifier, le propriétaire
fait établir un état descriptif
qui renseigne les rubriques définies
par le décret et l’arrêté
du 19 décembre 2003, parus au Journal
officiel du 21 décembre 2003. Le professionnel
qui établit l’état fournit
également une attestation indiquant
les rubriques pour lesquelles le logement
ne correspond aux caractéristiques
de la décence. Le logement ne doit
pas satisfaire aux normes décence pour
au moins quatre rubriques.
Les rubriques devant
être mentionnées et renseignées
dans les états descriptifs avant et
après travaux sont les suivantes :
1. Composition du logement
:
a) Nombre et nature
des pièces principales et des pièces
de service ;
b) Surface habitable
et hauteur sous-plafond au sens de l’article
R. 111-2 du Code de la construction et de
l’habitation ;
2. Etat général
du gros oeuvre
3. Etanchéité à la pluie
et aux eaux de ruissellement
4. Etat de la toiture
et de la charpente
5. Etat des garde-corps,
rambardes, rampes de balcon ou de terrasses
6. Absence ou présence
de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité
7. Absence ou présence
de matériaux dégradés
contenant de l’amiante
8. Electricité
: sécurité et dimensionnement
en fonction des équipements prévisibles
9. Gaz : sécurité et état
général
10. Etat des réseaux
d’eau :
a) Alimentation en eau potable, raccordements,
nature des matériaux des canalisations
;
b) Evacuation des eaux
usées et des eaux vannes ;
11. Installations sanitaires
: présence ou absence, situation et
état général des éléments
suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation
en eau froide et eau chaude
12. Etat de la cuisine
: existence d’une cuisine (coin-cuisine),
évier, alimentation en eau froide et
eau chaude, emplacement pour un équipement
de cuisson
13. Dispositif de chauffage
: description et état général,
adaptation aux caractéristiques du
logement, dispositifs d’alimentation
en énergie et d’évacuation
des produits de combustion
14. Dispositifs de
ventilation et d’ouvertures : description
et état général
15. Caractéristiques
des parois, des menuiseries extérieures
et de leur vitrage
B-Justificatifs après
travaux/Justificatifs relatifs aux performances
techniques du logement.
Après travaux
de réhabilitation, le logement doit
répondre aux performances techniques
suivantes :
1. Respect des conditions
minimales de surface et de volume habitables
fixées par l’article R. 111-2
du Code de la construction et de l’habitation
2. Absence de risque
d’accessibilité au plomb dans
le logement et les parties communes de l’immeuble
3. Absence de flocages,
calorifugeagues et faux plafonds contenant
de l’amiante et absence d’autres
matériaux dégradés contenant
de l’amiante
4. Sécurité
de l’installation électrique et
respect notamment des exigences suivantes
:
a) présence
d’un appareil général de
commande et de protection de l’installation,
en principe le disjoncteur de branchement
b) protection par dispositif
différentiel (disjoncteur ou interrupteur
différentiel) à l’origine
de l’installation, de sensibilité
appropriée aux conditions de mise à
la terre. Ce dispositif peut être intégré
au disjoncteur de branchement ;
c) liaison équipotentielle
dans chaque local contenant une baignoire
ou une douche (salle d’eau) ;
d) dispositif de protection
par fusible à cartouche ou disjoncteur
divisionnaire sur chaque circuit, adapté
à la section des conducteurs ;
e) élimination
de tout risque de contacts directs avec des
éléments sous tension, tels
que conducteurs dénudés, bornes
accessibles, appareillages détériorés
;
f) conducteurs protégés
par des conduits, moulures ou plinthes ;
g) en cas de rénovation
de l’installation électrique les
travaux sont conformes aux dispositions de
sécurité de la norme NF C 15-100
avec un dimensionnement suffisant en fonction
des équipements prévisibles
;
5. Sécurité
de l’installation de gaz notamment les
exigences suivantes : étanchéité
des tuyauteries fixes des raccordements ;
présence d’une ventilation adaptée
au système d’évacuation
des fumées de combustion ; présence
d’un robinet pour chaque appareil, accessible
et manoeuvrable ; qualité de la combustion
6. Evacuation des eaux
usées et des eaux vannes avec dispositif
évitant les remontées d’odeurs
(siphons et colonnes ventilées)
7. Existence d’au
moins une pièce spéciale pour
la toilette, avec une douche ou une baignoire
et un lavabo alimentés en eau chaude
et froide
8. Existence d’un
cabinet d’aisance séparé
des pièces principales
9. Présence
de protection solaire sur les baies exposées
(volets, stores opaques ou contrevents)
10. Isolation des combles lorsque le logement
est situé sous comble
11. Ensemble constitué
des fenêtres et portes-fenêtres,
existant ou amélioré, de caractéristique
thermique (Uw) inférieure ou égale
à 2.9 W/m²K et compatible avec
la ventilation du logement (...)
12. Dans le cas d’un
chauffage individuel, quelque soit le statut
de l’immeuble, ou d’un chauffage
collectif dans un immeuble appartenant à
un propriétaire unique, présence
:
_
a) d’un chauffage
à eau chaude centralisé avec
une chaudière à minima référence
Rt2000 ou air, avec des dispositifs de régulation,
calorifugeage et équilibrage ;
b) ou, si la solution
est adaptée aux caractéristiques
thermiques du bâtiment, d’un chauffage
électrique avec système de régulation
et de programmation muni d’émetteurs
fixes (NF classe C ou équivalent),
de planchers directs, de plafonds rayonnants,
ou de systèmes à accumulation
;
c) ou un chauffage
par un système thermodynamique.
Au moins six de ces
performances doivent avoir été
obtenues à la suite des travaux. Pour
en justifier, le propriétaire bailleur
fait établir un nouvel état
descriptif comprenant les mêmes rubriques
que celles mentionnées pour l’état
avant travaux.
La personne qui réalise
l’état fournit également
une attestation indiquant que :
- les travaux de réhabilitation
ont permis de donner au logement l’ensemble
des caractéristiques d’un logement
décent,
- l’ensemble des performances est respecté
et qu’au moins six d’entre elles
ont été obtenues à la
suite des travaux de réhabilitation.
Pour les logements
situés dans une copropriété,
cette attestation indique en outre que l’état
apparent des parties communes qui desservent
le logement est considéré comme
décent (que les parties communes aient
fait ou non l’objet de travaux) ; l’appréciation
est faite au regard des mêmes caractéristiques
que celles prises en compte pour un logement
individuel.
Les travaux de réhabilitation
s’entendent des travaux réalisés
sur le logement et le cas échéant
sur les parties communes, qui permettent de
donner au logement l’ensemble des performances
techniques fixées par arrêté.
Les deux états
descriptifs du logement, ainsi que les attestations,
sont réalisés par un contrôleur
technique ou un technicien de la construction
qualifié, indépendant des personnes
physiques ou morales susceptibles de réaliser
les travaux de réhabilitation et couvert
par une assurance pour cette activité.
_
C- Autres justificatifs
à fournir pour le propriétaire
pour la réhabilitation de son logement
_
Le propriétaire
bailleur doit également joindre à
sa déclaration de revenus de l’année
d’achèvement des travaux, chaque
fois qu’ils sont requis et fournis par
le vendeur lors de la promesse de vente ou
annexés à l’acte authentique
:
- un état des risques d’accessibilité
au plomb (CSP : art. L. 1334-5) ;
- un état mentionnant la présence
ou, le cas échéant, l’absence
de matériaux ou produits de la construction
contenant de l’amiante (CSP : art L 1334-7)
8) Non-respect des
engagements
En cas de non-respect
des engagements, le revenu foncier est majoré
du montant des amortissements déduits,
en cas de non-respect des engagements du bailleur,
sauf exceptions liées à la situation
du bailleur (invalidité, licenciement
ou décès du contribuable ou
d’un des époux soumis à
imposition commune).
9) Cas des SCPI
L’associé
d’une société civile de
placement immobilier, dont la quote-part de
revenu est soumise en son nom à l’impôt
sur le revenu dans la catégorie des
revenus fonciers, peut soumettre, sur option
irrévocable exercée lors du
dépôt de la déclaration
des revenus de l’année de la souscription,
son investissement au dispositif « Robien
recentré ». A ce titre, il bénéficie
de la déduction au titre de l’amortissement.
Cette déduction
est égale à 6% pour les sept
premières années, 4% pour les
deux années suivantes, de 95% du montant
de la souscription en numéraire au
capital initial ou aux augmentations de capital
de cette société réalisées
à compter du 1er septembre 2006.
La période d’amortissement
a pour point de départ le premier jour
du mois qui suit celui de la souscription.
Cette déduction, non applicable aux
revenus des titres dont le droit de propriété
est démembré, est subordonnée
à la condition que 95% de la souscription
serve exclusivement à financer un investissement
conforme aux conditions prévues par
le dispositif « Robien recentré
» (conditions tenant à l’opération
et à la location notamment).
L’associé
doit s’engager à conserver la
totalité de ses titres jusqu’à
l’expiration de l’engagement souscrit
par la société. Le produit de
la souscription annuelle doit être intégralement
investi dans les dix-huit mois qui suivent
la clôture de celle-ci.
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