LES DIFFERENCES SUR LE PAPIER

Les deux dispositifs Borloo populaire et de Robien recentré cohabitent.

Sur le papier, ces deux dispositifs sont différents sur principalement trois points :

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Amortissement entre 9 et 15 ans
Pour un investissement locatif en Borloo populaire, l'amortissement peut aller jusqu'à 15 années, pour un total d'amortissement de 65% du prix de l'investissement. Le dispositif de Robien recentré ne peut aller que jusqu'à 9 ans, avec un amortissement ne dépassant pas les 50% du prix de l'investissement.

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Niveau de plafond des loyers
Dans le Borloo, les loyers au mètre carré devront être inférieurs de 30% à ceux du marché libre, selon le zonage défini. Dans un investissement locatif en de Robien recentré ou remanié (les deux termes sont utilisés, mais désigne la même chose), les loyers ne sont inférieurs que d'environ 10% du marché libre.

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Abattement forfaitaire pour le Borloo
Le dispositif Borloo populaire prévoit un plafonnement des ressources du locataire ainsi qu'un abattement de 30% forfaitaire sur les loyers perçus.

Pour le de Robien recentré, l'abattement forfaitaire sera supprimé au 1er juillet 2006. En revanche, certains frais (primes d'assurance, frais de gestion, charges locatives et taxes foncières) pourront être déduits pour leur montant réel.

LES SIMILITUDES DE ROBIEN RECENTRE ET BORLOO POPULAIRE

Dans le de Robien recentré ou le borloo populaire, des déficits fonciers crées par les deux amortissements sont imputables sur les revenus fonciers, dans la même limite, à savoir 10 700 €uros.

LE MATCH DE ROBIEN RECENTRE - BORLOO POPULAIRE

Nous avons pris un cas concret pour mesurer l'écart de rendement entre les dispositifs fiscaux de Robien recentré et Borloo populaire :

Un appartement de 48 mètres carré, en banlieue de Dijon. Le loyer est inférieur au plafond Robien et Borloo (13,02 € et 11,06 €), mais est le reflet des loyers pratiqués dans cette commune.

* Prix d'achat : 154 000 €uros
* Loyer : 480 €uros
* Taux du crédit : 4.55 % (assurances comprises)
* Durée : 15 années
* Taux marginal d'imposition : 40 % (barême 2007)
* Frais de gestion : 8 % (des loyers)

Comparaison de Robien recentré Borloo Populaire
Economie d'impôts 34 752,14 €uros 38 994,09 €uros
Investissement (achat + intérêts) 215 001,58 €uros 215 001,58 €uros
Effort d'épargne 112 343,18 €uros 108 101,23 €uros
Rendement estimé 2,47 % 2,83 %

Les simulations effectuées ne tiennent volontairement pas compte de la ré-évaluation des loyers. Les hypothèses prises sont basses afin de ne pas sur-estimer le rendement.

COMMENTAIRE & CONCLUSION

La comparaison donne l'avantage au dispositif Borloo populaire, même si l'exemple ne montre pas une différence si significative que cela. Il effectivement faut bien considérer également qu'un investissement de Robien recentré "porté" sur 15 ans n'est pas optimal (l'amortissement du de Robien étant à 0 lors de la 10ième année).

Le dispositif fiscal Borloo populaire possède plus de contraintes (loyers inférieurs de 30% au prix de marché, limitation des revenus des locataires), mais il semble être également le plus profitable. Son intérêt le plus important, même s'il n'est pas flagrant dans l'exemple pris ci-dessus, c'est que ce dispositif permet de créer un déficit foncier important (loyers réduits, prêt sur 15 ans) qui peut dépasser facilement 10 700 €uros, et qui resportable surles revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce dispositif peut donc convenir aux investisseurs déjà présent sur des investissements locatifs.

Le robien recentré avec un amortissement élevé ainsi qu'avec des loyers élevés ne génère plus de déficit dès la dixième année. Bien souvent, il est même préférable d'effectuer un nouvel investissement locatif dès la 6ième année, pour créer de nouveaux déficits fonciers importants.